ANALISIS PENAMBAHAN VARIABEL PEMBANDING FISIK DALAM PERHITUNGAN HARGA TANAH DI KECAMATAN BANYUMANIK

Abstract

ABSTRAK

Kecamatan Banyumanik termasuk ke dalam wilayah pinggiran kota (urban fringe) yang berkembang cukup pesat akibat dari padatnya aktivitas pembangunan dan laju pertumbuhan penduduk yang terjadi di pusat Kota Semarang. Hal tersebut menyebabkan meningkatnya permintaan dan penawaran lahan setiap tahun di Kecamatan Banyumanik dimana kondisi wilayahnya didominasi oleh area perbukitan dengan ketinggian kurang lebih 250 mdpl. Topografi yang bervariasi tersebut merupakan salah satu faktor fisik tanah yang menjadi penentu dari tinggi rendahnya harga tanah, oleh karena itu dilakukan penelitian terkait pengaruh penambahan penyesuaian faktor fisik dalam perhitungan harga tanah untuk memperoleh Nilai Pasar Wajar (NPW). Penelitian ini dilakukan dengan membuat peta Zona Nilai Tanah (ZNT) tahun 2013, 2016, dan 2019 berdasarkan data harga tanah hasil survei lapangan dengan penilaian masal. Dilakukan dua kali perhitungan dalam penelitian ini yaitu perhitungan dengan unsur penyesuaian menurut Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan perhitungan dengan penambahan penyesuaian variabel pembanding fisik untuk mengetahui tingkat kedekatan data dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Variabel pembanding fisik yang digunakan antara lain kemiringan, lebar jalan, bentuk tanah, luas tanah, dan kedudukan tanah. Berdasarkan data harga tanah yang diperoleh, dilakukan analisis pola harga tanah berdasarkan jalur jalan utama di Kecamatan Banyumanik. Hasil penelitian menunjukkan pada tahun 2013 – 2016 perubahan harga tanah tertinggi terjadi pada zona 53 yang terletak di Kelurahan Sumurboto sebesar Rp 3.351.000 dan pada tahun 2016 - 2019 terjadi pada zona 11 yang terletak di Kelurahan Ngesrep sebesar Rp 8.472.000. Berdasarkan dua perhitungan yang telah dilakukan menunjukkan bahwa perhitungan tanpa variabel pembanding fisik lebih mendekati data NJOP dengan selisih tertinggi Rp 4.553.000 pada tahun 2013, Rp 4.783.000 pada tahun 2016, dan Rp 5.034.000 pada tahun 2019. Dari data harga tanah yang ada dihasilkan pola harga tanah di Kecamatan Banyumanik yang cenderung berbentuk radial yang berpusat pada satu titik yaitu Kantor Kecamatan Banyumanik sebagai pusat kota dan mengikuti jalur jalan utama.  

Kata Kunci: ZNT, Faktor Fisik Tanah, NJOP, Pola Harga Tanah, NPW

ABSTRACT

Banyumanik subdistrict is included in the suburban area (urban fringe) which develops quite rapidly due to the high development activities and population growth rate that is happening in the center of Semarang City. This situation causes an increase of the demand and supply in land every year in Banyumanik District where the area is dominated by hilly areas with an altitude of approximately 250 meters above sea level. This varied topography is one of the physical factor of land that determines the high and low land prices,. therefore this research is conducted related to the effect of adding physical factor adjustment in the calculation of land prices to obtain Fair Market Value (NPW). This research is done by making a map of Land Value Zones (ZNT) in 2013, 2016, and 2019 based on land price data from field observations with mass assessments. The calculations are done twice in this study are calculation with the adjustment element according to the National Land Agency (BPN) and the calculation with the addition of the physical comparison variable adjustment element to determine the level of data proximity with Tax Object Selling Value (NJOP).. Physical comparison variables used in this research are slope, road width, land shape, land area, and land position. Then from the obtained land price data, land price patterns were analyzed based on the main road lane in the Banyumanik District. The results show that in 2013-2016 the highest land price change occurred in zone 53 located in Sumurboto Sub-District with the amount of Rp 3.35.,000 and in 2016-2019 occurred in zone 11 located in Ngesrep Sub-District with the amount of Rp 8.472.000. Both calculations show that the calculation without physical comparison variables is closer to the NJOP data with the percentage difference Rp 4.553.000 in 2013, Rp 4.783.000 in 2016, and Rp 5.034.000 in 2019. From the existing land price data, land price pattern in the District Banyumanik, which tends to be radial, is centered at one point, namely the Banyumanik District Office as the center of the districtt and follows the main road.

Keywords: ZNT, Land Physical Factor, NJOP, Land Price Pattern, NPW