ANALISIS POTENSI PENINGKATAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP) BERDASARKAN PETA ZONA NILAI TANAH (ZNT) (Studi Kasus : Kec. Sidomukti, Kota Salatiga)

Abstract

ABSTRAK

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) selama ini digunakan sebagai dasar dalam pengenaan PBB. Proses penentuan NJOP haruslah sesuai dengan ketentuan nilai pasar wajar (NPW), jadi pemerintah tidak salah jika berharap bahwa NJOP adalah sama dengan nilai pasar. Tetapi kenyataannya NJOP seringkali tidak sesuai dengan NPW, hal ini mendasari semakin berkembangnya sistem penilaian harga pasar menggunakan Peta Zona Nilai Tanah (ZNT). Peta ZNT adalah peta yang menggambarkan suatu zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai satu Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang dibatasi oleh batas penguasaan atau pemilikan objek pajak dalam satu wilayah administrasi desa atau kelurahan. Pembuatan peta ZNT memerlukan data berupa harga tanah yang berdasarkan nilai pasar sebagai informasi tekstualnya.  

Penelitian ini bertujuan untuk membandingkan harga tanah berdasarkan NJOP dan berdasarkan harga pasar sehingga dapat diketahui peningkatan harga tanah yang bisa didapatkan. Metode penilaian yang digunakan adalah penilaian masal, dengan pendekatan perbandingan penjualan, dimana faktor penentu nilai tanah hanya dibatasi pada faktor lokasi dan aksesibilitas. Dari hasil penelitian ini diperoleh jumlah Zona Nilai Tanah sebanyak 58 zona. Peningkatan NJOP berdasarkan harga pasar yang tertinggi mencapai 1.563%, dimana nilai tanah berdasarkan data NJOP sebesar Rp. 64.000, sedangkan nilai tanah berdasarkan harga transaksi sebesar Rp. 1.064.000, sehingga kenaikannya mencapai Rp. 1.000.000. Sedangkan peningkatan harga yang terendah adalah 57%, dimana nilai tanah berdasarkan data NJOP sebesar Rp. 464.000, sedangkan nilai tanah berdasarkan harga transaksi sebesar Rp. 729.000, sehingga kenaikannya mencapai Rp. 265.000. Tinggi rendahnya peningkatan ini sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor lokasi dan akses jalan.

Kata Kunci : Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR), Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), Zona Nilai Tanah (ZNT)

ABSTRACT

Tax Object Sales Value (NJOP) has been used as a basis for the imposition of tax on land and building. NJOP determination process must be suitable with the provisions of the fair market value (NPW), so the government consider that NJOP is equal to the market value. But the fact is NJOP often incompatible with NPW, it underlies the development of a scoring system using the market value of the Land Value Zone (ZNT) Map. ZNT map is a map that describes a geographical zone made up of a group of objects that have a single tax Indicative Value Average (NIR) which is bounded by the limits of ownership or control rights of tax object in the administrative area of the village or villages. Making of ZNT map requires data such as land values which are based on market value as textual information. This study aimed to compare the value of land based on NJOP and based on market value so increasing land value can be obtained. The assessment methods used are mass appraisal with the sales comparison approach, where the deciding factor is only limited to the value of the land on the location and accessibility factors. The results of this study show the amount of land value zone as much as 58 zones. NJOP increased based on the highest market value reached 1.563%.  It is caused by the value of land based on NJOP data Rp. 64.000 while the value of the land based on the transaction value Rp. 1.064.000, so the increase reached Rp. 1.000.000. While the lowest value increase is 57%. The land value based on NJOP data Rp. 464.000, while the value of the land based on the transaction value Rp. 729.000, so the increase reached Rp. 265.000. The level of this increase is influenced by location and access road factors.Keywords: Indicative Value Average (NIR), Land Value Zone (ZNT) Map, Tax Object Sales Value (NJOP)

 *) Penulis, Penangungjawab