ANALISIS PERUBAHAN ZONA NILAI TANAH BERDASARKAN HARGA PASAR UNTUK MENENTUKAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP) DAN PENINGKATAN PENDAPATAN ASLI DAERAH (PAD) (Studi Kasus : Kec. Semarang Timur, Kota Semarang)

Abstract

ABSTRAK

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) selama ini digunakan sebagai dasar pengenaan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Penentuan NJOP haruslah sesuai dengan ketentuan nilai pasar wajar (NPW). Tetapi kenyataannya NJOP seringkali tidak sesuai dengan NPW. Hal ini mendasari semakin berkembangnya sistem penilaian harga pasar menggunakan peta Zona Nilai Tanah (ZNT). Peta ZNT dapat dimanfaatkan untuk penentuan tarif dalam pelayanan pertanahan, referensi masyarakat dalam transaksi, penentuan ganti rugi, inventaris nilai aset publik maupun aset masyarakat, monitoring nilai tanah dan pasar tanah, dan referensi penetapan NJOP untuk PBB.

Penelitian ini dilakukan dengan cara penilaian massal tanpa memperhatikan properti khusus dengan menggunakan pendekatan perbandingan penjualan (Sales Comparative). Penelitian ini dilakukan dengan pembuatan zona untuk menentukan titik sampel yang akan dicari. Kemudian membuat peta zona nilai tanah berdasarkan Harga Pasar dan NJOP Kecamatan Semarang Timur. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah Kecamatan Semarang Timur Tahun 2015 menggunakan teknologi analisis SIG (Sistem Informasi Geografis).

Hasil penelitian diketahui peningkatan NJOP berdasarkan harga pasar yang tertinggi mencapai 1229,3% dengan data NJOP sebesar  Rp. 1.086.000 dan data harga pasar sebesar Rp. 14.436.000. Sedangkan peningkatan harga pasar yang terendah 40,85% dengan data NJOP sebesar Rp. 2.444.000 dan data harga pasar  sebesar Rp. 3.442.000.

Kata Kunci :    Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), Nilai Pasar Wajar (NPW), Pajak Bumi Bangunan (PBB), Sistem Infomasi Geografis (SIG), Zona Nilai Tanah (ZNT)

   ABSTRACT

Tax Object Sales Value (NJOP) has been used as a basis for the imposition of Tax on Land and Building(PBB). NJOP determination process must be suitable with the provisions of the fair market value (NPW). But the fact is NJOP often incompatible with NPW. It underlies the development of a scoring system using the market value of the Land Value Zone (ZNT) Map. ZNT map can be utilized for the cost determination in land service, reference for the community in  transaction, the determination of indemnify, inventory for public assets or community assets value, monitoring the value and market of land, and as reference for the NJOP's determination for PBB.

This research done by massive appraisal without concerning about specific property. Mapped by land’s value in massive assessment using the sales comparative approach. This research was conducted to create a zone which determine sample points for analysis. Then create a zone map of land values based on the market value and NJOP District of Semarang Timur. Making a zone map of land value by the district of Semarang Timur in 2015 using GIS (Geographical Information Systems)  analysis technology.

From this research shown that NJOP increased based on the highest market value reached 1229,3% with the value of land based on NJOP data is Rp. 1.086.000 and the land based on the market value is Rp. 14.436.00. While the lowest value increas is 40,85%. The land value based on NJOP data is Rp. 2.444.000 and the land based on the market value is Rp. 3.442.000.

Keywords: Geographical Information Systems (GIS), Land Value Zone (ZNT), Tax Object Sale Values (NJOP), Tax on Land and Building(PBB), The Fair Market Value (NPW) ^*) Penulis Penanggung Jawab