FAKTOR PENENTU NILAI VERTIKAL RUANG PERKOTAAN PADA RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA BANDARHARJO-SEMARANG

Abstract

Akibat urbanisasi jumlah penduduk perkotaan dari tahun ke tahun semakin bertambah. Dengan terus meningkatnya jumlah penduduk perkotaan, permintaan akan lahan untuk pengembangan permukiman yang utamanya di pusat kota terus meningkat dengan penawaran lahan yang bersifat in-elastis sempurna, menjadikan harga lahan kota terus melonjak tinggi, sehingga para urbanis yang sebagian besar kemampuan ekonominya rendah mereka tidak mampu mengakses perumahan formal. Mereka yang tidak mampu mengakses perumahan formal, solusi empiris yang banyak kita jumpai di perkotaan adalah mereka bermukim di kawasan kumuh atau menempati lahan ilegal. Fenomena yang demikian terjadi di Kelurahan Bandarharjo-Semarang. Untuk mengatasi permasalahan yang demikian, Pemerintah Kota Semarang melalui program peremajaan lingkungan dengan konsep “membangun tanpa menggusur”, dibangunlah Rumah Susun Bandarharjo. Dengan adanya rumah susun, mereka mempunyai rumah yang layak, sehat, dan memenuhi syarat-syarat perumahan, guna menunjang berbagai aktifitas penghuni dalam melangsungkan kehidupan. Grand Theory Bergel (1955) menunjukkan bahwa, karena variabel aksesibilitas NVRP berkebalikan dengan letak ketinggiannya dan berdasarkan penelitihan-penelitihan sebelumnya, yaitu Lin (1998), Brotosunaryo (2009), dan Tegrasia (2011), menghasilkan NVRP yang berbeda dan tergantung pada pemanfaatan ruang vertikalnya. Dengan hasil yang berbeda atas NVRP tersebut, peneliti bermaksud untuk melakukan penelitian lanjutan dengan lokasi yang berbeda, yakni dengan memilih lokasi Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) Bandarharjo-Semarang. Fenomena empiris di Rumah Susun Bandarharjo, ditemukan bahwa semakin keatas letak lantai bangunan maka semakin murah harga sewanya dan sebaliknya semakin mendekati lantai dasar maka harga sewa semakin mahal. Pertanyaan penelitian yang diangkat dalam kajian ini adalah faktor-faktor penentu apakah yang mempengaruhi NVRP di Rumah Susun Bandarharjo-Semarang. Untuk menemukan faktor penentu NVRP di Rumah Susun Bandarharjo, pendekatan penelitian yang digunakan adalah pendekatan positivistic-rasionalistik, yang dianalisis melalui metode kuantitatif dengan teknik analisis R Factor Analysis. Data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder, dengan pengumpulan melalui pengamatan, kuesioner, wawancara terstruktur, dan mencari dokumen yang ada pada instansi terkait. Teknik sampling yang digunakan adalah Stratified Purposive Sampling dan dengan ini berhasil diwawancarai 68 responden dari semua lantai unit satuan Rumah Susun Bandarharjo Blok Lama, Blok A, dan Blok B sebanyak 210 unit. Hasil penelitian yang didapatkan menunjukkan bahwa NVRP untuk pemanfaatan Rumah Susun Bandarharjo-Semarang dipengaruhi oleh 2 (dua) variabel penentu berdasarkan konsepsi Lin I, yakni variabel ekonomi dengan parameter aksesibilitas, bahaya kebakaran, dan bahaya gempa bumi; variabel psikologi dengan parameter lingkungan dengan komponen harga sewa, pemandangan, kondisi cahaya sinar matahari, dan sosialisasi dengan tetangga; serta parameter kenyamanan dengan komponen kenyamanan dan kebisingan. Kontribusi variabel ekonomi dalam menjelaskan NVRP untuk pemanfaatan Rumah Susun Bandarharjo sebesar 60,25% dan variabel psikologi sebesar 39,74%. Apabila diverifikasikan dengan Grand Theory Bergel menunjukkan bahwa penelitian ini selaras, demikian juga dengan penelitian yang dilakukan Tegrasia di lokasi yang berbeda, yakni di Rumah Susun Kaligawe-Semarang. Sedangkan, terhadap NVRP untuk pemanfaatan Kondominium/Apartemen di Jakarta Pusat oleh Brotosunaryo terdapat kontradiksi yang cukup nyata.